撰稿人：曹伟
2025年9月5日
中央近几年连续近出台的去库存、促消费、稳市场、保交楼、发展保障性住房和租赁市场等方面的政策，意在促进房地产市场的健康、平稳发展，但这些政策仍然没实质性的起到预期的作用，尤其是当年了抑制房地产的过度投资化和投机性发展，中央出台了 “购买商业地产（商品房）占用住宅购房指标” 的限制性政策，这类限制政策的出台从 2010—2011 年开始，正值中央对房地产市场实行“调控收紧”的阶段，2011 年国务院下发 “新国八条”《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求地方必须限购，防止以购买非普通住房、商业用房等方式绕过调控。随后，北京、上海、深圳、广州等一线城市率先出台具体实施细则，其中之一就是：购买商业性房地产要占用一套住宅购房指标。这些政策在当时为了抑制投机，对于避免商业项目变相当住宅炒卖；保证住房调控目标实现，减少炒房投机；引导商业地产回归商业属性方面在当时确实起到了明显的抑制作用。
但是当下，在我国面临去库存压力，市场低迷的背景下，这一政策在一些城市的延续，已经严重影响了中央对于房地产市场的发展目标。因为政策严重抑制了商办市场的活跃度，降低住宅消费潜力，抑制需求、导致库存难消化的弊病，具体体现首先是市场扭曲效应，商办和住宅本是不同产品线，强制捆绑指标相当于人为制造稀缺，这在住宅过剩时期反而加剧资源错配；其次是中小企业生存压力，那些真正需要商铺的小商户被迫与炒房客竞争购房资格，政策精准度不足；最后是政府财政损失，商业地产库存积压直接影响土地出让金和税收。比如北京政策执行后，商住房市场成交量在24个月内下降了93.1%，价格腰斩仍无人问津，持有者既不能贷款，也无法按住宅指标出售，导致大量存量商住房滞销、租售两难，既影响业主流动性，也加大了开发企业和金融机构的风险。束缚了改善性住房的需求。许多早年买入商住房的业主原本现在想换成普通住宅却发现商住房既卖不掉、贷款又受限，因为占用了他们的住房指标，间接压制了改善性需求释放。削弱市场灵活调剂空间。
通过研究表明，如这一政策松绑后，对于房地产发展而言将极大的释放诸多强心针利好因素，具体体现在：1商品房占压资金的释放必定促进住房消费活力，更有利于刚需和改善性需求的释放，促进住房成交量，因为商办类物业过去由于“占指标”限制，投资意愿不高，成交低迷，同时很多商办购房者将不再占用住宅指标，意味着能够正常购买其他住宅。2. 盘活商办存量，减轻库存压力，政策放松后，商办物业更容易被企业、个人购买，有助于去库存、回笼资金。3. 缓解开发商资金压力，商办与住宅去化速度加快，开发商资金回流更快。更有利于缓解“保交楼”压力，维持房地产行业资金链稳定。4. 增强市场灵活性，提振信心，政策松绑是 “稳市场”信号，释放政府支持房地产发展的积极态度。有助于提振购房者和投资者信心，带动相关上下游行业（建材、装修、家电等）。5. 城市功能结构优化商办物业去化后，可以结合实际需求，发展 共享办公、租赁公寓、社区商业 等，促进城市空间利用更合理。更能为为新市民、青年群体提供更多样化的住房与办公选择。
解禁后房地产市场影响传导链体现在：A政策解禁 --> B企业释放住宅指标，A --> C资金流向商办市场，B --> D住宅购房名额增加，C --> E住宅投机资金分流，D --> F刚需客群入场，E --> G住宅投资属性弱化，F --> H住宅成交量结构性变化，G --> I住宅价格支撑力重塑。
根据数据分析，以北京为例，需求侧动能转换将呈现企业端爆发式增量，具体表现如下：将释放约2,300亿沉淀资本（2022年北京企业存款增量）；科技/金融企业扩租需求转化率提升40%；个人投资者分流：商办投资占比从12%升至25%；住宅投机资金被吸附（预计分流15-20%购房资金）。
政策风险的动态效应体现在：1. 土地财政修复，商办用地出让金年增300-500亿（参考深圳水平），可缓解保障房建设资金压力（可提取15%作保障房基金） 2. 产业载体升级，企业自持物业率从18%→35%（增强经营稳定性），产业园区定制化开发增加（如亦庄信创园模式复制）。
房地产发展的价值体现在：1. 可以破解商办过剩困局，将空置率从21.7%（2023）压降至国际健康线（10%以内） 2. 培育可持续税源商办物业税基规模可扩大至住宅的1.8倍 3. 助力城市功能优化，通过企业自主升级办公载体，加速疏解低效产业空间（支撑“减量发展”战略）。
政策解禁后住宅需求结构变化将体现在：“首套刚需”为45%；“改善型需求”：30%；“投资性需求” ：15%；“学区房需求”：10%```对比政策前：投资性需求占比从28%降至15%。正向驱动体现在，释放指标使真实居住需求占比提升12%（尤其利好昌平、大兴等新城），企业不再抢购住宅作办公，中小户型供应增加（90㎡以下占比或升至40%），负向压力体现在商办投资回报率若达5.5%+（当前住宅仅1.8%）。
总之，在配套风控机制到位的前提下，解禁该政策可使商办市场复苏周期缩短3-5年，土地财政安全边际提升20个百分点，实现从“住宅依赖型”向“商办引领型”发展模式转型。表现为，将释放总量年释放约20.8万㎡住宅购买名额（相当于北京年度新房成交量的9.3%），新增3.5-4万户刚需家庭购房资格（按套均60㎡计算）住宅需求结构重构。
解禁后，比如望京板块：科技企业将原计划购住宅作研发的资金转向商办，区域住宅投机需求下降，但优质学区房价格坚挺，亦庄河西区：企业退租商改住公寓转向正规写字楼，住宅租赁市场承压导致售价松动。住宅价格梯度分化体现在（见下表）：
| 区域类型 | 预计价格波动 | 核心影响因素
| 核心区（东西城） | +1%~+3% | 稀缺性支撑，学区需求刚性
| 产业新城（亦庄） | -3%~-5% | 企业办公需求外流，配套未成熟
| 近郊地铁盘（昌平）| +2%~+4% | 刚需客群承接释放指标
| 远郊新区（平谷） | -8%~-10% | 投资客撤出，库存压力累积
实际上，2021年后多数城市已暗松绑，除北上广深一线城市外，多数城市已暗松绑了商办与住宅指标捆绑政策，多个城市已经陆续出台了放松了“商办住宅指标捆绑”的购买限制，部分强二线如南京、杭州也有类似“房票统筹”的做法，比如杭州允许商办项目单独申请购房资格，核心是放宽购房资格审核，特别是针对商办物业或住宅面积的限制。广州、深圳、上海等一线城市也相继出台措施，比如成都自 2024 年 4 月 29 日起，取消购房资格审核，购房者不再需要提交资质等审批手续；苏州、南京，不论户籍与否，购房数量不再受限制；杭州、西安全面取消购房限制：不限户籍、不审资格；西安更进一步，允许企事业单位购买新房和二手房；广州：2023 年 12 月，广州市取消土地竞拍限价政策，恢复“价高者得”；开放 120 平米以上住宅不限购；2024 年 1 月 27 日起：放松 120 平米以上住房限购，2024 年 9 月 30 日起：全面取消购房限购政策，无论有无户籍、购房数量均无上限；上海也出台了明显降低首付比例的政策，放宽非沪籍购房条件：社保或个税缴纳年限从之前的 3 年降至 1 年，且允许在郊区（五环外，崇明除外）购房。这些城市的政策无疑为商办与住宅购房间的“捆绑”提供更多灵活性，以激活市场活力和购房需求，同时也是中央“房住不炒”与稳房市政策落地的体现。
住宅市场投机属性剥离，房价收入比从36倍降至28倍。释放指标使新增刚需客群年增12%，支撑市场健康循环。该政策解禁将推动住宅市场，完成从 “投资主导” 向 “居住主导” 的本质转型，通过商办市场反哺，实现 “住商平衡”新生态。中国商办与住宅指标捆绑政策的松绑，最大的利好在于：双向释放需求：既释放住宅消费，又盘活商办市场；缓解行业风险：帮助开发商资金回笼，缓解市场库存压力，在这样多重利好的背景下，个别城市仍在沿用执行商办与住宅指标捆绑政策，已严重脱离了市场规律，且阻碍了中央关于促进房地产市场去库存、促消费、稳市场的发展目标。
因此中国所有城市应全面松绑商办与住宅指标捆绑政策，且在必行！
曹伟
著名建筑和城市设计师
清华大学日本建筑大师矶崎新建筑学导师研修学生
有机城市和城市更新设计规划专家，高级工程师
北京中规人居城镇规划发展研究中心规划院院长
中央经济委员会委员
国家发改委城市和小城镇改革发展中心委托研究专家
意大利莱切美院特聘教授
中央美术学院建筑学院访问学者
国际有机城镇联盟首席代表
天津大学工程硕士
2012年在罗马被授予马耳他骑士勋章
2012年受伦敦市长鲍里斯邀请在市政厅演讲
2008年意大利莱切国际最佳设计奖
2012年伦敦年度的最佳建筑奖
2008年中国绿色建筑规划设计金牌典范规划师
2009年编入《中国城镇乡村及片区建设60年人物志》
2010年经典国际论坛贡献奖
美国GES环境工程和修复职业资格
美国加州建筑综合职业资格
韩国仁川建筑协会专家委员
中国商业地理研究会理事
中国商业网点建设管理联合会评审委员
新浪网城市频道特邀顾问
